深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局近日發(fā)布的分析報(bào)告披露，今年一季度，全市商品住宅均價(jià)為8126.14元／平方米，同比增長(zhǎng)25.63%。高房?jī)r(jià)讓很多人困擾、焦慮。
居住問(wèn)題每個(gè)人都會(huì)遇到。人的能力有差別、運(yùn)氣有好壞、發(fā)展有先后，消費(fèi)能力千差萬(wàn)別，自然會(huì)形成多層次住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)。沒有買房能力的人可以租房子住，對(duì)老弱病殘孤寡這些弱勢(shì)群體，政府已經(jīng)承諾提供補(bǔ)貼讓他們住進(jìn)廉租房。
那些雖能買房但經(jīng)濟(jì)實(shí)力不很強(qiáng)的家庭或個(gè)人，在買房或租房、買小房或買大房之間自然要反復(fù)斟酌。買房合算還是租房合算，有兩個(gè)指標(biāo)可以參考：第一是房?jī)r(jià)與房租的比值。假設(shè)這套房子用來(lái)出租，10年至15年能收回購(gòu)房成本，就是值得買的。第二是房?jī)r(jià)收入比。在成熟市場(chǎng)國(guó)家，一般認(rèn)為房?jī)r(jià)在年收入6倍以內(nèi)比較合理，高于這個(gè)比例則房?jī)r(jià)虛高。用這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)衡量，現(xiàn)在很多房子可能都不宜買，絕對(duì)情況下，甚至?xí)霈F(xiàn)一輩子租房比買房更劃算。
即便在發(fā)達(dá)國(guó)家，居民的自有住房率也不很高。據(jù)有關(guān)資料，美國(guó)約是60%，瑞士是42%，英國(guó)是46%。也就是說(shuō)，這些國(guó)家有將近一半的人是住在出租房里。中國(guó)香港普通收入階層每戶居住面積大致在60平方米左右，100平方米的住房就算“豪宅”了。高昂的房?jī)r(jià)迫使他們更多從經(jīng)濟(jì)考慮住房消費(fèi)。這提示我們：居住消費(fèi)未必是每家都有一套房，“居者有其屋”的“有”不一定是擁有所有權(quán)，擁有使用權(quán)也應(yīng)算在內(nèi)，這才符合實(shí)際情況。在中國(guó)，由于農(nóng)業(yè)社會(huì)傳統(tǒng)思維的影響，人們對(duì)擁有產(chǎn)權(quán)住房更為熱衷，現(xiàn)在城鄉(xiāng)自有住房率已經(jīng)超過(guò)70%。如果考慮到房?jī)r(jià)與人均收入日益拉大的差距，這個(gè)數(shù)字恰恰能說(shuō)明中國(guó)人在住房消費(fèi)中存在不經(jīng)濟(jì)的情況。
那些能買房而且對(duì)房?jī)r(jià)無(wú)所謂的富裕階層，當(dāng)然希望房子越大越好。但這也可能存在不經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題。有人專門研究過(guò)居住行為，得出的結(jié)論是：三口之家最適宜的住房面積是90平方米左右。以當(dāng)前的房?jī)r(jià)而論，每平方米使用面積占用的資金上萬(wàn)元乃至數(shù)萬(wàn)元，幾十年不增值不變現(xiàn)，閑置電腦臺(tái)面那么大的一塊地方都是蠻大的浪費(fèi)。如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，這些多余的面積作為投資也無(wú)不可。問(wèn)題是房?jī)r(jià)有漲就有跌，弄不好會(huì)成為你的“負(fù)資產(chǎn)”。
現(xiàn)在國(guó)家政策也抑制過(guò)度的住房消費(fèi)，比如廣東從去年起對(duì)建筑面積在144平方米以上的住宅征收相當(dāng)于普通住宅兩倍的交易契稅，無(wú)疑加大了住宅高消費(fèi)的成本。當(dāng)然，這個(gè)劃線方法還沒有考慮不同地區(qū)、同一地區(qū)不同地段、不同容積率等細(xì)致的差別，有進(jìn)一步細(xì)化之必要。值得肯定的是，通過(guò)政策以及輿論引導(dǎo)居民普遍傾向住房“綠色消費(fèi)”，在房?jī)r(jià)快速上漲的今天具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。
(來(lái)源：深圳商報(bào) 作者：傅盛寧)
