作為西安市“經(jīng)濟適用房轉商品房”項目之一，“中華世紀城”在其開發(fā)規(guī)模達94萬平方米的國家劃撥土地上，創(chuàng)造了均價突破4100元／平方米仍遭搶購的“商品房”銷售業(yè)績；與此同時，開發(fā)商卻以均價不足2300元／平方米的低價，將四棟逾150套、面積170-300平方米的“豪宅”，“團購”給了當?shù)貎杉衣毮懿块T蓮湖區(qū)土地局和建設局——
2003年12月10日，在距離國家發(fā)改委等三部委“發(fā)改投資(2003)492號”文件下發(fā)、重申“凡以經(jīng)濟實用房名義取得的劃撥用地，嚴禁轉作其他用途”剛剛半年后，西安市發(fā)展計劃委員會等六部門聯(lián)合下發(fā)了“關于將部分經(jīng)濟適用房轉為普通房地產開發(fā)項目的批復”文件。該文件一方面稱，經(jīng)濟適用房是具有社會保障性質的政策性住房，是解決中低家庭住房困難的重要舉措，另一方面卻批準將10個經(jīng)濟適用房項目轉為商品房開發(fā)。
據(jù)統(tǒng)計，這10個“經(jīng)轉商”項目所涉建設面積合計267萬平方米，是西安市自1998年至今竣工經(jīng)濟適用房面積的一半，更比該市2004年至2006年三年間建成的全部經(jīng)濟適用房面積總和的4倍還要多，這就降低了經(jīng)濟適用房用地在西安市2010年前整體建設用地指標中的比重。
多數(shù)身份特殊的“經(jīng)轉商”項目，在以低成本取得土地的同時，高價格進入西安市商品房市場。在這10個“變性”的經(jīng)濟適用房項目中，尤以“中華世紀城”最為引人關注。
千畝經(jīng)濟適用房大盤“變性”
“中華世紀城”地處西安市高新技術開發(fā)區(qū)(下稱西高新)核心地段，其周邊分布著西安本土地產龍頭高科集團旗下幾個地產公司，以及近一兩年來搶灘西安的外埠地產巨頭如綠地、中海等的數(shù)十個項目。該地段最早因高科集團開發(fā)的一個名叫“楓葉新都市”的商品房項目而引發(fā)聚集效應。有意思的是，在西安市政府關于“中華世紀城”“經(jīng)轉商”的原因中，就有該項目“面臨西高新楓葉新都市，宜作商品房”一條。
在“中華世紀城”精美的宣傳冊頁上，介紹該項目“占地1041.5畝，總建筑面積百萬平方米，僅市政配套設施投資達3個億”，在寸土寸金的西高新，如此占地規(guī)模，堪稱名副其實的“大盤”。其開發(fā)商西安僑盛房地產開發(fā)有限公司以戶均不小于120平方米、均價突破4100元仍然銷售火爆而創(chuàng)造了“商品房”銷售的奇跡。
“中華世紀城以經(jīng)濟適用房項目取得土地，當然要比其他純商品房項目具有競爭力了。”當?shù)匾晃坏禺a商面對中國經(jīng)濟時報記者采訪時憤然說。
5月24日上午，中國經(jīng)濟時報記者以某企業(yè)“團購”代表身份來到該項目售樓部暗訪，售樓小姐應記者的要求出示了該項目的“五證”。其“商品房預售許可證”和“施工許可證”上，項目性質均為“商品房”。然而，在“土地使用權證”和“建設用地規(guī)劃許可證”上，卻明確載明該項目土地用途為“經(jīng)濟適用房項目”，土地取得方式為“行政劃撥方式”。其“商品房預售許可證”的有效期截止到2006年12月31日。
面對記者的提問，售樓小姐稱該項目此前確實屬于“經(jīng)濟適用房”，“現(xiàn)在改為商品房了”。對于記者提出的“經(jīng)濟適用房”用地不可能辦理“商品房”房產證的質疑，售樓小姐非�？隙ǖ鼗卮稹澳苻k到”。對于記者反復詢問其“商品房預售許可證”已過期是怎么回事，售樓小姐始終沒答上來。
既然“中華世紀城”在政府批準下已由“經(jīng)濟適用房”轉為“商品房”，變更了開發(fā)建設性質，那么其依然延用“經(jīng)濟適用房”用地相關證件是否合法？
陜西省國家建設征地中心主任毛明寬就上述問題，在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時分析說，經(jīng)濟適用房是具有社會保障性質的政策性住房，其立項、審批和建設均有嚴格的程序和政策規(guī)定，立項、用地和規(guī)劃都要經(jīng)過建設部等國家相關部門批準，不能隨意更改，確需更改還須向上報批。
“國務院批轉的《西安市城市總體規(guī)劃》能隨變更改嗎？”毛明寬向記者表示，經(jīng)濟適用房的立項、規(guī)劃、建設也是一樣的道理。地方政府本來就應該為廣大中低收入家庭建設保障性、政策性住房，以基礎設施投入多、拆遷代價大、地價成本增高、不賺錢等為由改變經(jīng)濟適用房建設規(guī)劃是站不住腳的。
他說，經(jīng)濟適用房用地是按照國家對一個城市總體規(guī)劃的要求以行政劃撥的方式供應的，由于政府在土地供應和費用征收等方面提供了許多十分優(yōu)惠的政策，此類建設項目的成本一般都較低；如果允許將經(jīng)濟適用房建設用地用來開發(fā)高檔商品房，無異于將國家讓利于困難群體的優(yōu)惠政策，拱手送給開發(fā)商牟取暴利�！凹词罐D為商品房開發(fā)是合法的，也應該是開發(fā)商在相關部門繳納完該項目商品房用地土地出讓金及有關費用后，將其土地使用證等手續(xù)變更為商品房開發(fā)手續(xù)�！�
在批復“中華世紀城”等10個項目“經(jīng)轉商”的西安市六部門“市計投(2003)505號”文件上，記者看到，“中華世紀城”轉為商品房開發(fā)的原因很簡單，即：該項目用地對城市貢獻較多，土地成本高；面臨西高新楓葉新都市，宜作商品住宅；一期項目未經(jīng)建設標準審核，面積過大。對該項目的處理意見一欄注明：全部轉為商品房，按原評估地價和原標準補交土地出讓金，按現(xiàn)行標準補交城建費用。
一位業(yè)內知情人士為記者分析道：2000年，西安市高新區(qū)居住用地基準價為51萬元／畝，2004年，該地段已升至114萬元／畝，同年，中海地產在該地段競拍的一塊商品房用地，更是高達260多萬／畝。而“中華世紀城”以“原評估地價和原標準”，即按2003年以前居住用地標準取得的土地，加上各項城建費用，每畝最多不超過80萬元，僅此一項，給哪個開發(fā)商哪個不獲利豐厚、感激涕零？若按原“經(jīng)濟適用房”性質，采取劃撥方式取得土地，則其成本更低，開發(fā)商幾近暴利。經(jīng)濟適用房“變性”為商品房過程中，地方政府及其官員的收益操作空間也很大。
就上述問題，記者采訪了西安市國土資源局局長田黨生。田黨生坦言，當初西安市政府同意部分經(jīng)濟適用房轉為商品房開發(fā)，既有地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境變化的原因，也有政府基于地方利益的考量，但“總體上說，是由于城市發(fā)展迅速，基礎建設投入激增、拆遷代價較高而導致地價成本增高，從而不適合支撐經(jīng)濟適用房開發(fā)”。
具體到單個案例，田黨生稱由于以前西安市經(jīng)濟適用房管理體制不順，加之自己是2004年才到任的，對“經(jīng)轉商”等相關情況不清楚。他說，現(xiàn)在西安市政府正在加大經(jīng)濟適用房和廉租房建設力度，公開承諾到“十一五”末，基本解決中低收入家庭住房問題。
公務員“團購”“豪宅”
據(jù)“中華世紀城”售樓部小姐介紹，由于該項目銷售量大，接待任務較重，銷售分為兩個團隊，一個團隊接待散客，另一個團隊直接由僑盛地產公司總部接洽“團購”。這位小姐還介紹說，該項目廣受團購客戶的喜歡，迄今已有數(shù)家大企業(yè)和政府部門在該小區(qū)集體買下了住房。
當記者詢問都有哪些政府部門時，售樓小姐答道：“蓮湖區(qū)土地局和建設局�！碑斢浾哌M一步詢問價格等詳細情況時，售樓小姐稱前述兩部門是直接和公司高層洽談的，具體情況售樓部不是很清楚。
此前即有業(yè)內人士向中國經(jīng)濟時報記者反映稱，蓮湖區(qū)土地局和建設局當時利用其審批“中華世紀城”項目建設拆遷征地之便，向開發(fā)商低價購買了四棟經(jīng)濟適用房住宅樓作為職工住房。其中，面積最小的也有170平方米，更有10余套面積在260平方米以上的越層專供領導所屬。
5月24日上午，記者來到位于“中華世紀城”中心區(qū)段的四棟小高層住宅進行實地調查。只見四棟樓依小區(qū)內道路和圍墻形成相對獨立的院落，各棟樓之間以寬闊綠化帶相隔，并配有一個較大的專用地下停車場。蓮湖區(qū)建設局所屬的兩棟樓已經(jīng)竣工，每棟一梯4戶12層，土地局則是一梯4戶9層，尚在施工。
記者以看房者身份走入一戶正在裝修的人家中，看到這套三居室寬大、舒適，設計講究，內外條件、環(huán)境頗顯檔次。面對記者的詢問，自稱是蓮湖區(qū)建設局干部的戶主顯得很熱情。據(jù)他介紹，院內四棟樓確實是蓮湖區(qū)建設局和土地局的，每戶面積最小的也有170平方米，每棟頂層均為越層，“面積都在250到300平方米，當然是給領導住的”。至于房價，這位先生說：“最早我們每平方米都交了2000多元，聽說最近又要交二三百元，咋算下來也超不過3000塊錢，反正比商品房要便宜得多�！�
5月24日下午，中國經(jīng)濟時報記者采訪了西安市蓮湖區(qū)土地局局長劉小平，他也證實了記者了解到的上述情況。劉小平向記者表示：早在2003年，“中華世紀城”開發(fā)商西安僑盛房地產開發(fā)公司為了“緩解建房初期的經(jīng)濟壓力，急于回籠資金”，公開面向社會以每平方米1380元的價格出售“樓花”，蓮湖區(qū)土地局以每平方米1000元左右的價格“團購”得兩棟樓的“樓花”。在取得“樓花”后，土地局委托僑盛房地產開發(fā)公司為其進行建設施工，他們算下來最終成本控制在了每平方米2300元左右，最后由職工自己掏錢買。
對于外界猜測的該局領導獨享300平方米復式“豪宅”的傳聞，劉小平解釋說，該局有關領導曾經(jīng)要求將兩棟樓上的越層去掉，但沒有得到規(guī)劃部門的批準，因為國家停批別墅用地，只能把“別墅”安排在樓房里。他還補充說“建設局的情況和我們一模一樣”。
據(jù)當?shù)匾晃婚_發(fā)商向記者透露，蓮湖區(qū)這兩個部門的“團購”應該在該項目“經(jīng)濟適用房轉商品房”之前，即便在“變性”后，“中華世紀城”也從未面向社會公開出售過“樓花”。2003年，“中華世紀城”正值“經(jīng)濟適用房建設用地”征地審批的關鍵時期，對于負責拆遷征地審批的蓮湖區(qū)這兩家政府職能部門的“團購”要求，開發(fā)商僑盛房地產開發(fā)公司明知經(jīng)濟適用房不能團購也不好推辭。
他還向中國經(jīng)濟時報記者透露，這四棟樓雖以蓮湖區(qū)建設局和土地局職工住房的名義購得，但并非每一位普通職工都能夠享受到如此待遇，部分戶主甚至根本就不是兩個單位的干部，身份頗為神秘。這位知情人士還說：“由于此事發(fā)生在前任局長手里，現(xiàn)任土地局長劉小平來得比較遲，所以可能并沒有他的房子。”
據(jù)了解，陜西省政府曾于1998年就全省職工購買經(jīng)濟適用住房的建筑面積出臺過嚴格的控制標準，即：地廳級干部住房面積不超過140平方米；縣處級為120平方米；科級100平方米；一般職工則為80平方米。以此標準來看，蓮湖區(qū)土地局和建設局干部在“中華世紀城”購買的住宅遠已超標，堪稱“豪宅”了。
5月24日下午，中國經(jīng)濟時報記者還來到了西安市蓮湖區(qū)政府，希望就此事采訪該區(qū)主管副區(qū)長黃德安，以求更加全面地了解相關情況。一位秘書在請示后，告訴記者“黃區(qū)長非常忙，沒有時間接受記者的采訪”。在記者再三陳述采訪目的和請求下，秘書科一位科長同意在當周抽出一點時間來安排記者對黃區(qū)長的采訪，后又電話告知記者下周一(5月28日)再安排，但直至發(fā)稿時，記者也沒有接到安排采訪的通知。
當日下午，記者聯(lián)系到了西安市副市長楊廣信，楊以“這幾天正在開省里的黨代會，不得出來”為由，讓記者找西安市有關部門，沒接受記者的采訪。
為此，中國經(jīng)濟時報記者將進一步深入采訪，以便更加全面地了解、反映西安市經(jīng)濟適用房建設的情況和問題。(謝光飛 張鑫）
