我們對(duì)2006年房地產(chǎn)發(fā)展的基本判斷是：住宅投資高溫不退，房?jī)r(jià)增幅繼續(xù)偏高，新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果不明顯。
去年調(diào)控效果不明顯
住宅投資增長(zhǎng)逆宏觀調(diào)控逐季上場(chǎng)
2006年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)投資增幅呈逐季回升的態(tài)勢(shì)，宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)投資上效果極不明顯，而且是越調(diào)越高。1-10月累計(jì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅為26.8%，比1-6月的增幅31.3%回落4.3個(gè)百分點(diǎn)，其中8至10月份當(dāng)月增幅分別為21.5%，23.6%和16.8%，比5至6月份的30%以上增幅明顯回落，也比上年同期回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。但作為近幾年投資過(guò)熱的主要熱源的住宅投資增幅卻“逆向上升”。1-3月住宅投資增長(zhǎng)23.1%，1-6月份則上升到28.2%，1-9月份則上升到29.5%，比上年同期加快8個(gè)百分點(diǎn)，其中6月當(dāng)月增幅高達(dá)36.5%，9月份增幅仍在30%以上(為31.4%)。
但有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已取得較好成效，其中的一個(gè)重要理由是目前房地產(chǎn)投資增幅比城鎮(zhèn)投資增幅要低。這個(gè)理由是站不住腳的。原因一是房地產(chǎn)投資過(guò)高增長(zhǎng)持續(xù)了7年，而住宅投資過(guò)高增長(zhǎng)更是持續(xù)高達(dá)9年，城鎮(zhèn)投資保持25%以上增長(zhǎng)則不過(guò)持續(xù)4年，同樣的增幅顯示的過(guò)熱的程度完全不同，目前房地產(chǎn)投資仍然保持20%以上的高增長(zhǎng)，不僅顯示持續(xù)多年的房地產(chǎn)投資過(guò)熱沒(méi)有得到有效控制，而且在繼續(xù)蔓延擴(kuò)散，特別是2006年以來(lái)逆宏觀調(diào)控大幅上揚(yáng)。這也就是說(shuō)總體投資增幅有所放慢，但投資過(guò)熱的主要熱源仍然“高燒不退”。二是6月份以后，當(dāng)月住宅投資增長(zhǎng)比當(dāng)月城鎮(zhèn)投資增幅更快。三是城鎮(zhèn)投資增幅受宏觀調(diào)控的影響在三季度出現(xiàn)了明顯回落，而住宅投資增長(zhǎng)卻逆宏觀調(diào)控而加速。
除長(zhǎng)三角以外的其他地區(qū)，住宅投資全面加速，房地產(chǎn)熱呈區(qū)域性擴(kuò)散態(tài)勢(shì)
2006年以來(lái)住宅投資明顯加速的地區(qū)包括中部地區(qū)、西部地區(qū)和除長(zhǎng)三角以外的其他重點(diǎn)沿海地區(qū)。1-10月累計(jì)，中部地區(qū)住宅投資增長(zhǎng)43.7%，西部地區(qū)增長(zhǎng)41.3%，分別比上年同期加快6.6個(gè)和3.9個(gè)百分點(diǎn)。而1-10月全國(guó)平均住宅投資增幅比上年同期加快6.5個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明加快的主要原因是中部地區(qū)和沿海其他地區(qū)。不過(guò)，以上海為龍頭的長(zhǎng)三角地區(qū)2006年以來(lái)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)繼續(xù)調(diào)整，是對(duì)前幾年持續(xù)過(guò)快增長(zhǎng)的一種矯正。1-9月累計(jì)上海、浙江、江蘇住宅投資同比增長(zhǎng)1.2%、5.2%和20.8%，明顯低于全國(guó)平均增幅。
除長(zhǎng)三角以外的其他重點(diǎn)沿海地區(qū)明顯加快既是長(zhǎng)三角的轉(zhuǎn)換效應(yīng)，也是一種擴(kuò)散效應(yīng)，表明房地產(chǎn)過(guò)熱形勢(shì)更加嚴(yán)峻。沿海地區(qū)住宅份額大且明顯加速的地區(qū)包括北京、廣東、山東、福建和遼寧。2006年1-9月累計(jì)，以上五個(gè)省市住宅投資增幅分別為17.9%、30.2%、40.7%、38.3%和43.0%，分別比上年同期加快29.1個(gè)、20.5個(gè)、8.8個(gè)、10.5個(gè)和24.4個(gè)百分點(diǎn)，增幅明顯高于全國(guó)平均值。這顯示，前幾年異常過(guò)熱的長(zhǎng)三角房地產(chǎn)熱已在沿海地區(qū)明顯擴(kuò)散。
房?jī)r(jià)增幅繼續(xù)保持高位，且擴(kuò)散態(tài)勢(shì)明顯
1-9月全國(guó)平均新房銷(xiāo)售價(jià)格同比增長(zhǎng)5.5%，比上年回落1個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)保持高位增長(zhǎng)，但更重要的除長(zhǎng)三角以外的其他沿海重點(diǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)自去年四季度以來(lái)一起呈加速上升的趨勢(shì)，即房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)也呈明顯的區(qū)域擴(kuò)散態(tài)勢(shì)。前9個(gè)月，北京新房銷(xiāo)售價(jià)格同比增長(zhǎng)9.7%，比上年同期加快3.4個(gè)百分點(diǎn)，深圳、廣州、福州、廈門(mén)新房銷(xiāo)售價(jià)格同比分別增長(zhǎng)12.8%、6.2%、7.0%和8.0%，分別比上年同期加快6.3個(gè)、1.9個(gè)、2.8個(gè)和3.3個(gè)百分點(diǎn)。需要指出的是，這些地區(qū)住宅投資和消費(fèi)的規(guī)模占全國(guó)的比重很大，如果按加權(quán)平均，估計(jì)2006年的房?jī)r(jià)增幅并沒(méi)有下降。
房貸等資金來(lái)源繼續(xù)保持過(guò)快增長(zhǎng)
2006年以來(lái)，銀行貸款、外資及其他資金對(duì)房地產(chǎn)投資的“追逐力”繼續(xù)上升。在房地產(chǎn)投資的資金來(lái)源中，2005年國(guó)內(nèi)貸款、利用外資和其他資金分別增長(zhǎng)21.4%、10.4%和17.2%，2006年1-9月份三者分別增長(zhǎng)49.4%、46.6%和23.8%，分別比上年全年快28個(gè)、36.2個(gè)和6.6個(gè)百分點(diǎn)。特別是2006年以來(lái)國(guó)內(nèi)貸款月末增幅均在40%以上，6、7月份達(dá)到最高峰。
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