住房預售制度本來是一種有利于房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的融資制度，但是由于中國房地產市場剛從計劃經濟中走出，由于房地產市場的轉軌性，從而使得中國住房預售制不僅不利于房地產市場，也制造了市場及銀行的風險。因此，早在2005年央行的房地產金融報告就指出，中國住房預售制度不健全、不完善，給整個房地產市場及銀行造成很多風險，因此建議取消住房預售制度。但這個建議立即引起房地產界激烈的反對，根本原因就在于住房預售制對房地產市場融資極為重要，而報告指出了房地產業(yè)問題的要害。
對于國內這種單邊承擔風險的住房預售制度，筆者認為即使不取消也得完善與修改。
從目前的情況來看，盡管住房預售制度在一定程度上推動了國內房地產市場的繁榮，但也為房地產開發(fā)商利用其制度缺陷掠奪社會財富創(chuàng)造了條件。比如，一些房地產商通過“炒樓花”來制造出樓市的虛假緊缺，借機囤積居奇抬高價格；預售制使房屋面積縮水、建筑設計變更、環(huán)境描述浮夸種種侵犯購房者權益的行為成為可能；更有甚者把已抵押的房屋再預售，把已預售的房屋再抵押，或者進行房屋重復預售，最后“攜款潛逃”等。
因此，國內住房預售制如何建立起一套有效的當事人共同分擔風險機制勢在必行。風險分擔機制應貫穿于住房預售制始終，合理分散或降低各環(huán)節(jié)的風險。它應包括嚴格的市場準入與退出機制、房地產市場信息披露機制、多種合同選擇與談判機制、住房預售款專項管理制度、市場的懲罰機制、風險分擔機制、風險約束機制、監(jiān)管機制以及保護購房者利益的救助機制等。而住房預售款專管是其中最為重要一個環(huán)節(jié)。
在發(fā)達的房地產市場，沒有哪一個國家法律或制度會在預售時讓購買者一次付清住房預售款并交給房地產開發(fā)商。購買者或者預付10%到20%的保證金，其余款項隨著工程進度分期支付；或是一次支付但第三方專門保管。也就是說，無論哪種形式的預付，其款項都不會直接交給房地產開發(fā)商，而是由律師或第三方存入銀行保證賬戶，款項按工程進度經工程測量師及律師同意后才能撥付。
就目前中國的情況來看，一方面在說住房預售制是國際先進制度要引進，但另一方面僅引進了一部分有利于房地產開發(fā)商的制度。這樣的結果給了房地產開發(fā)企業(yè)“空手套白狼”的機會，致使消費者及銀行金融風險大大增加。
這次的住房預售制度改革，就是要讓住房預售款實行專戶管理。所謂預售款專戶管理，是指將開發(fā)商在預售階段取得的住房預售款統(tǒng)一存入一個銀行賬戶，開發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監(jiān)管部門的審核后提取用于本項目工程建設等所需的費用支出。這樣，不僅能夠有效維護單個項目工程款的按期發(fā)放、保證不因此出現(xiàn)拖欠農民工工資，也防止了開發(fā)商挪用預售款等，同時降低了住房預售中消費者及銀行的風險。
住房預售款專戶管理看上去制度改進動作不大，卻觸及到了關鍵所在。因為目前的住房預售制不僅降低了進入房地產市場的準入標準，降低了資金門檻，也能使房地產企業(yè)在短期內資金快速滾動擴張。采取住房預售款專戶管理后，使得一個項目的款項只歸這一個項目，不僅使房地產企業(yè)無法滾動開發(fā)，也便利了政府對房地產開發(fā)的征稅管理，減少了房地產開發(fā)商逃稅的可能性，易于把房地產開發(fā)企業(yè)的利潤水平暴露在第三方的監(jiān)督下。
住房預售款的專戶管理將逼迫對預售款依賴較大的開發(fā)商重新調整開發(fā)戰(zhàn)略，同時也預示著中央政府落實對房地產市場的宏觀調控的開始。政府手上調控房地產市場工具及手段仍然很多。(易憲容)
