文/龐無忌

　　深夜重磅！房貸利率下行空間被進(jìn)一步打開。

　　中國人民銀行、銀保監(jiān)會29日晚間發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。新政規(guī)定，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，可階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

　　今年以來，房貸利率參考的5年期以上LPR已經(jīng)下調(diào)3次，累計(jì)下降35個基點(diǎn)。當(dāng)前首套房貸利率下限降至4.1%，二套房貸利率下限為4.9%。根據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測，當(dāng)前已有80多個城市主流房貸利率降至下限水平。

　　此次新政后，允許部分城市再次下調(diào)首套房貸利率下限，符合條件的城市首套房實(shí)際利率將跌破4.1%。

　　為何此時進(jìn)一步調(diào)降房貸利率？對今后房地產(chǎn)市場有哪些影響？

　　超20城符合條件

　　多家市場機(jī)構(gòu)根據(jù)新政梳理出了符合降息條件的城市名單。大致有20余個大中城市。

　　易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)顯示，在國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布房價指數(shù)的70個大中城市中，至少有23個城市符合此次新政要求。

　　其中二線城市有8個，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽。

　　三線城市有15個，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟(jì)寧、常德、襄陽和桂林。這些城市房地產(chǎn)交易普遍疲軟、房價跌幅較大或持續(xù)時間較長。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，此次定向降息有兩大特點(diǎn)值得關(guān)注。

　　一是階段性。降息窗口期只到今年年底，在這段時間貸款購買首套住房的居民，可以享受到較低利率。政策到期后，原有政策將自動恢復(fù)。這能夠避免市場陷入長期觀望，加速消費(fèi)者決策。

　　二是將利率與房價掛鉤，只有房價3個月連續(xù)下跌的城市才能夠降息。與房價漲幅掛鉤的利率動態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制，有利于穩(wěn)定房價，避免出現(xiàn)大起大落。

　　熱點(diǎn)城市不在此列

　　包括一線城市在內(nèi)的熱點(diǎn)城市均不在此列，而且目前一線和二線熱點(diǎn)城市均未執(zhí)行4.1%的首套房貸利率。

　　國海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家夏磊表示，歷史上，商業(yè)性個人住房貸款利率下限為3.43%。當(dāng)前一線城市北京、上海、廣州、深圳的首套房利率為5年期以上LPR(4.3%)加點(diǎn)55、35、20和30個基點(diǎn)，二套房利率為LPR加點(diǎn)105、105、60和60個基點(diǎn)，分別與歷史下限最少相差122和162個基點(diǎn)。

　　不同城市實(shí)施不同的政策，充分體現(xiàn)“差別化”住房信貸政策和因城施策的特點(diǎn)。同時夏磊認(rèn)為，這也意味著目前市場利率與歷史低值相比還有下降空間。

　　仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟認(rèn)為，需注意此番兩部門對“階段性調(diào)整”的表述，意味著“房住不炒”的定位不變、房地產(chǎn)調(diào)控和管理方向不會出現(xiàn)顯著轉(zhuǎn)向，調(diào)控方式的因城施策、因時施策、糾偏微調(diào)也不會改變。

　　為何進(jìn)一步降息？

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，2022年以來，全國各地已調(diào)整優(yōu)化樓市政策超800次，但樓市仍未出現(xiàn)明顯回暖跡象。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，9月，重點(diǎn)100城商品住宅成交面積同比降幅仍超20%，“金九”成色不足，購房者置業(yè)情緒低迷，觀望情緒濃厚。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，今年以來，房地產(chǎn)政策紓困力度可以說是史無前例。目前，除了部分城市核心區(qū)域外，多數(shù)地方限購政策已經(jīng)放松，而且房貸利率也多次調(diào)降。但樓市并未得到明顯提振，其關(guān)鍵在于預(yù)期沒有轉(zhuǎn)變。需要通過進(jìn)一步降低房貸利率，降低購房成本，以扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期。

　　為免房地產(chǎn)陷入“銷售下滑-房企經(jīng)營困難-債務(wù)壓力增加-購房者信心不足-銷售進(jìn)一步下滑”的惡性循環(huán)，夏磊認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)亟需釋放購房需求，提振行業(yè)銷售，走向銷售復(fù)蘇帶動的良性循環(huán)，而降息是激發(fā)購房需求的關(guān)鍵。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，下調(diào)房貸利率對居民中長期貸款新增具有一定帶動作用。

　　陳文靜也認(rèn)為，符合條件的城市可以取消首套房貸利率下限，給這部分城市釋放了更大調(diào)整空間，政策落實(shí)到位或?qū)⑻嵴袷袌銮榫w，更好地促進(jìn)購房需求入市。另外，本次政策針對首套房貸利率，二套房貸利率下限不變，但結(jié)合近期多數(shù)城市已調(diào)整二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，還清首套后再購房，是否可享受優(yōu)惠利率需關(guān)注接下來各地執(zhí)行細(xì)則。

　　對樓市影響幾何？

　　許小樂預(yù)計(jì)，符合條件的城市會一步到位，將房貸利率下調(diào)到最低水平。只有一步到位，而不是“擠牙膏式”的下降才會對市場產(chǎn)生最大作用。

　　據(jù)調(diào)查，目前符合條件的城市基本執(zhí)行的是4.1%(LPR-20個基點(diǎn))的下限水平，年底前下調(diào)，保守估計(jì)會降到與經(jīng)營貸類似的3.6%-3.7左右的水平。房貸降到與經(jīng)營貸差不多的水平，有利于降低購房者成本，同時有利于防止政策套利。

　　房貸利率下調(diào)理論上會促進(jìn)購房消費(fèi)需求。但是許小樂表示，要注意兩方面因素：

　　一是這些城市中大多數(shù)城市住房自有率比較高，首次購房需求少；二是房企經(jīng)營困難尚未真正扭轉(zhuǎn)，消費(fèi)者對交付風(fēng)險有擔(dān)憂。

　　放寬首套房利率下限，如果能夠加速市場流通，會對房企去化回款有幫助，當(dāng)然也需要進(jìn)一步觀察政策落地情況。

　　未來政策會怎樣？

　　龐溟認(rèn)為，預(yù)計(jì)各地房地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化落地節(jié)奏將進(jìn)一步加快、優(yōu)化調(diào)整力度將進(jìn)一步加大，政策維度有望向限購、限貸、限售、限價寬松并結(jié)合購房鼓勵政策、降低交易稅費(fèi)等多方向，以及向熱點(diǎn)一二線城市延伸、擴(kuò)圍。

　　許小樂則認(rèn)為，考慮到市場預(yù)期低迷的原因，貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制受限。為了能發(fā)揮降息作用，還需要考慮從兩方面進(jìn)一步打通：

　　一是擴(kuò)大對改善性購房需求的融資支持。不只是對首次購房群體，也要降低“賣一買一”“賣舊買新”的貸款利率。

　　二是降低房企融資成本，提高房企融資能力。預(yù)計(jì)官方會進(jìn)一步加大融資擔(dān)保覆蓋范圍，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)降低對優(yōu)質(zhì)民營房企貸款成本，幫助房企在債券市場修復(fù)信用，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管方式，修復(fù)資金鏈循環(huán)，改善消費(fèi)者市場預(yù)期。